О состоянии землепользования на сельских территориях и мерах по его улучшению

Ожидания либеральных экономистов (вопреки мнению научных коллективов РАСХН) и высокопоставленных чиновников органов власти России, что при переходе от государственной собственности на землю к частной и от совхозов и колхозов к новым формам хозяйствования (фермеры, агрофирмы, акционерные общества и т.д.) произойдёт повышение эффективности использования сельскохозяйственных угодий, не оправдались. За период с 1991 г. по 2007 г. сельхозугодья в РФ сократились на 22,1 млн га, пашня — на 15,7 млн га, а посевные площади — на 40,6 млн га !
В основном это произошло в результате проводимой государственной аграрной политики, связанной с отсутствием равноправных межотраслевых пропорций в обмене результатами труда в отрасли. Механизм определения собственников земельных долей (ЗД) также оказался неэффективным, многие из них потеряли своих первоначальных собственников или же стали бесхозяйными. Сформировался стихийный, нерегулируемый рынок земли, все это привело к подрыву имущественной базы субъектов агробизнеса, на фоне выбытия земель из хозяйственного оборота из-за кризисного положения хозяйств.
Во взаимодействии органов власти на уровне регионов РФ и муниципальных образований с субъектами агробизнеса в отношении земель сельскохозяйственного назначения следует рекомендовать три основных направления:
бюджетная поддержка субъектов агробизнеса в установлении и оформлении прав собственности на выделенные в счёт востребованных и невостребованных ЗД участки из земель сельскохозяйственного назначения;
концентрация земельных участков из земель сельхозназначения в собственность субъектов РФ и муниципальных районов, с последующим предоставлением их на различных условиях в пользование или собственность субъектов агробизнеса;
использование концепции рентного регулирования земельных отношений, которая позволит преобразовать организационно экономические функции земельной ренты в механизм интенсификации с/х производства.
Для управления земельными участками, переходящими в собственность федерального центра и субъектов Федерации, целесообразно создать специализированную организацию — оперативный орган, - учреждаемую исполнительным органом власти субъекта Федерации, через которую возможна их передача в долгосрочную аренду сельскохозяйственным организациям, внесение их в уставные капиталы вновь создаваемых холдинговых компаний с последующей продажей пакетов акций частным инвесторам. Учитывая отечественный и зарубежный опыт, следует возродить структуру земельных банков и службы оценки и контроля качества земли. Это позволит привлечь инвестиции в развитие агробизнеса, обеспечить ввод в оборот неиспользуемые земли сельхозназначения, создаст предпосылки развития сельских территорий, роста занятости и доходов сельского населения. Тогда миллионы га земель сельхозназначения будут выделены в счёт ЗД в натуре и осуществлена государственная регистрация прав собственности субъектов агробизнеса на земельные участки, которые могут быть залоговой базой для получения ипотечных кредитов и основой роста налоговых поступлений в консолидированный бюджет субъектов Федерации.
Земельно-ипотечное кредитование положительно скажется на инвестиционной привлекательности аграрного сектора и рыночном обороте сельхозугодий. Согласно оценкам экспертов, объёмы земельной ипотеки в сельском хозяйстве потенциально соизмеримы с жилищной и оцениваются в сумме порядка 100-200 млрд $. Прогнозируется, что к 2010 г. банки примут в залог 1,3 млн га и выдадут кредиты на сумму более 23 млрд руб. К сожалению, пока практика ипотеки применительно к АПК крайне неразвита. По данным Министерства сельского хозяйства РФ, ОАО «Россельхоз-
банк» в 2006 г. было выдано всего 183 кредита на сумму 6,3 млрд руб. под залог земель сельхозназначения площадью 260 тыс. га, в т.ч. малым формам хозяйствования — 79 займов на 264,7 млн руб. под залог 25 тыс. га сельхозугодий.
Распространение ипотечного кредитования сельхозтоваропроизводителей сдерживается из-за ряда факторов:
особенности приватизации земельных ресурсов на сельских территориях и институт ЗД не позволяют массово перейти к конкретным земельным участкам, которые могут быть предметом залога;
отсутствуют адекватные современным условиям методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и механизм их страхования от ухудшения плодородия.
Для развития ипотеки при залоге сельскохозяйственных земель необходимо помочь аграриям в ускорении оформления земли в собственность, в концентрации земельных массивов, выкупе заложенной земли. Необходимо также субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, включая приобретение хозяйствами земли в собственность. Целесообразно предоставление налоговых льгот для кредитных организаций, осуществляющих земельно-ипотечное кредитование, а также налоговые льготы для инвесторов в ипотечные ценные бумаги. Речь идёт о важной роли государства по стимулированию кредитных учреждений в мобилизации финансовых ресурсов для инвестирования в аграрный сектор, т.е. требуется специальная государственная программа действий по развитию земельной ипотеки в АПК, при которой обеспечивается сбалансированное партнёрство государства и бизнеса.